Propriedade Imobiliária
A propriedade imobiliária é caracterizada pelo registro da escritura de compra e venda na matricula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da localidade. Além de um investimento patrimonial, destina-se ao uso como moradia ou lazer; desenvolvimento de atividades empresariais, comerciais ou industriais; geração de renda, entre outras. De acordo com o Código Civil, o proprietário tem o direito de: usar, gozar, dispor e reivindicar.
Modalidades
Individual
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Condomínio Edilício
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Multipropriedade
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Individual
Pode ser terreno ou edificação, e o proprietário tem todos os direitos sobre o imóvel.
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Condomínio Edilício
Quando sobre um mesmo terreno contem diversas unidades, é constituído um Condomínio Edilício, descrevendo áreas de uso comum e áreas de uso exclusivo. Nas áreas comuns o Condômino tem o direito de usar e gozar, e na área privativa, tem todos os direitos. Os Condôminos e demais usuários se obrigam a seguir o estabelecido em uma Convenção de Condomínio. Para efeitos jurídicos e tributários, o Condomínio e um ente despersonalizado equiparado a uma Pessoa Jurídica.
Áreas Privativas
Áreas comuns
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Multipropriedade
Em um imóvel individual ou uma unidade autônoma de um Condomínio Edilício, quando instituído o regime de condomínio em multipropriedade, os proprietários de uma Fração de tempo, a qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do Imóvel de forma alternada e mantidos os direitos de dispor e reivindicar de sua Multipropriedade.
Propriedades Típicas
Comercial
Podem ser utilizados na atividade empresarial do Proprietário, entre elas: comercio, serviços, indústria, agropecuária, logística; ou gerar renda com aluguel.
Residencial
Moradia, quando utilizados como residência habitual; ou 2ª Residência, quando utiliza de forma ocasional para o lazer e ócio. Estes imóveis estão associados ao turismo, caracterizando-se como uma Propriedade Turística.
Apesar de serem objeto de desejo, essas propriedades não estão ao alcance da maioria da população devido ao valor de aquisição do imóvel, e para quem poderia investir na compra integral do imóvel há o dilema quanto às despesas em relação ao tempo em que o imóvel fica ocioso ao longo do ano.
Lembrando que imóveis residenciais podem gerar renda com aluguel para moradia e os imóveis turísticos podem gerar renda com aluguel por temporada nos períodos que não vai desfrutar do imóvel.
Residencial com Multipropriedade
• Multipropriedade Parcial
Residenciais híbridos, com parte dos apartamentos instituída a Multipropriedade e outra não. Há mistura de modalidades, com dificuldades na gestão, que tem que ser estruturada pelos próprios Condôminos.
• Multipropriedade Opcional
Residencial em que a Convenção estabelece a possibilidade que cada Condômino instituir a Multipropriedade em sua unidade autônoma. Há mistura de modalidades, com dificuldades na gestão, que tem que ser estruturada pelos próprios Condôminos.
• Formas de comercialização
O processo da venda segue o modelo de comercialização dos imóveis tradicionais, com a Intermediação realizada por Imobiliárias devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI. Na apresentação se demonstra o empreendimento e a forma em que se organiza o Condomínio dos Multiproprietários.
Residencial Turístico
Residencial onde todas as unidades autônomas (apartamentos) integram a modalidade de multipropriedade, com pool de locação e administração especializada.
Ao se instituir o regime de Multipropriedade em todas as unidades de um Condomínio Edilício, são afastadas suas características residenciais, o tornando um Condomínio Turístico.
Cabe a administração manter o imóvel em perfeitas condições de uso, inclusive a limpeza da unidade, os Multiproprietários têm todo o tempo disponível para desfrutar do seu bem, além de poderem contar com serviços adicionais pay-per-use, conferindo maior comodidade.
O Sistema de Locação em grupo, além de objetivar a obtenção de retorno pelos Multiproprietários que não desejem utilizar os seus períodos, possibilita a locação de unidades que o Multiproprietários esteja impedido de utilizar por inadimplência com as contribuições condominiais, com os valores revertidos para quitação da dívida.
Já devem ser organizados desde sua concepção e criação, não cabendo a definição pelos adquirentes quando da Instalação do Condomínio, como ainda é usual em Condomínios Edilícios tradicionais.
Uma vantagem importante, quando todas as unidades de um Condomínio Edilício são em regime de Multipropriedade, em relação aos Condomínios residenciais tradicionais em destinos turísticos, é não ter conflito entre moradores, e os usuários de lazer, em seus momentos de ócio e descontração.
Propriedades com outros Institutos Legais
Copropriedade (Quota da propriedade)
Condomínio Ordinário
Um mesmo imóvel com diversos proprietários em conjunto, onde cada qual tem uma fração do imóvel. Não se aplica necessariamente a Propriedades Turísticas, mas quando utilizado como forma de compartilhar o uso pelos Coproprietários, normalmente ocorrem muitos problemas.
Sociedades
Uma Sociedade constituída especificamente para aquisição de um imóvel, com o Capital Social dividido em quotas societárias, com a participação na Sociedade correspondente a fração do imóvel a ser usufruída pelo titular da Sociedade. É necessário muito cuidado quanto a eventuais problemas cadastrais de cada um dos Sócios, que podem impactar no imóvel, na Sociedade, e nos demais Sócios. Encontra-se no mercado ofertas dessa solução societária identificadas como Multipropriedade.
Obrigacionais (Fractional)
Modelo conhecido pelo mercado como "fractional", onde é comercializado o direito de uso de uma quota de um mesmo imóvel, correspondente a uma fração de tempo. É um direito obrigacional e não um direito real de propriedade da fração de tempo, ainda assim, apesar de não ter uma matrícula imobiliária, alguns denominam como Multipropriedade obrigacional.
Propriedades Operadas por Terceiros
São empreendimentos em que o Proprietário pode utilizar como moradia e ter serviços hoteleiros a sua disposição, ou no caso de investimento, participar do pool de serviço de hospedagem. A mistura de moradores e hospedes nestes empreendimentos eram conflitantes, além das despesas de condomínio serem muito altas por ser uma operação hoteleira completa.
São empreendimentos de serviço de hospedagem, em que as acomodações são unidades autônomas de um condomínio edilício em regime de multipropriedade. As acomodações têm de 26 a 52 Multiproprietários que pagam condomínio mensalmente, e mediante reserva de 1 ou 2 semanas, tem a disposição os serviços hoteleiros. Normalmente estes empreendimentos participam de empresas de intercâmbio de períodos com outros empreendimentos, ou ainda locar a Multipropriedade utilizando plataformas de locação de temporada, na maioria dos empreendimentos, colocar a unidade no pool não traz resultados satisfatórios, tendo em vista que o empreendedor normalmente tenha grande quantidade de unidades sem comercialização. O valor de venda do bem é avaliado pelo custo de diárias do destino, e consequente valor para o intercâmbio do seu período, sendo o valor patrimonial do imóvel um componente secundário.
Como normalmente os visitantes de um destino turístico, não estão pensando em adquirir um programa de férias, são atraídos por promotores para “salas de vendas” com um modelo de venda agressivo e de impacto, que vem sendo utilizado há muito tempo pelas comercializadoras de Timeshare e Fractional. Na apresentação se dá muito mais ênfase ao intercâmbio das semanas para um planejamento de férias, do que ao empreendimento.
Propriedades com Serviços de Terceiros
Co-living
São empreendimentos com áreas comuns destinadas ao compartilhamento de uso e convívio, como: livings, co-working, cozinha, sala de refeições, lavanderia, entre outros, que possibilita projetos com unidades compactas. Normalmente contam com serviços pay-per-use à disposição, e têm despertado grande interesse como investimento para obter resultado com locação de estadias longas, e uma das razões para o grande sucesso é por fazer a pessoa se sentir em casa, e NÃO ter "cara" de hospedagem, diferenciando-se dos Hotéis.
Sênior living
São empreendimentos subdividido em sub nichos especializados, de acordo as necessidades ou não de cuidados.
Propriedades exclusivamente para renda
Condo-hotel
É construída uma SCP para locação de todo empreendimento para uma empresa explorar os serviços de hotelaria.
Multi-familiar
É o imóvel com todas unidades destinadas a locação para moradia.
Student Housing
É o imóvel em que em função da localização próxima a grandes universidades, os imóveis destinam-se a locação para estudantes.
